Перепланировка квартиры

В отличие от жильцов домов с индивидуальной планировкой собственники типовых квартир сплошь и рядом бывают недовольны своим жильем и на это у них есть веские причины. Типовые планировки зачастую содержат площади, которые никак не используются, входы в комнаты расположены неудобно и нефункционально, сантехника расставлена как придется.

И потому желание новоселов увеличить, например, площадь раздельного санузла за счет его объединения, а то и расширения за счет зоны коридора, перенести вход на кухню в жилую комнату или попытаться увеличить площадь комнаты, присоединив и утеплив лоджию, вполне естественно. Однако не стоит забывать, что подобные «художества» являются перепланировкой, которую придется согласовывать в соответствующих инстанциях.

 

Что можно и что нельзя

Что же считается перепланировкой? Для ответа на этот вопрос проще перечислить работы, которые таковой не являются. Это косметический ремонт помещений, установка (или разборка) встроенной мебели, антресолей, замена (без перестановки) инженерного оборудования (например, сантехники) аналогичным по параметрам и техническому устройству. И все! Остальные работы, связанные с возведением или демонтажем стен, устройством или закладкой проемов, фасадные работы (остекление балконов, установка кондиционеров, спутниковых антенн), перестановка инженерного оборудования, его замена (например, установка душевой кабины или гидромассажной ванны) и другие считаются перепланировкой и подлежат согласованию.

Перепланировки по степени сложности делятся на две группы. Первая группа — это работы, для которых не разрабатывают подробный проект, а лишь рисуют эскиз на копии поэтажного плана БТИ. В случае если перепланировка затрагивает санузел, потребуется еще лист со схемой устройства гидроизоляции в санузле.

Вторая группа перепланировок — это работы, требующие проведения изысканий и разработки технического заключения, проекта и согласования его по инстанциям. Типичный пример такой перепланировки: вы решили объединить санузел и расширить его за счет коридора. Если новая сантехника идентична старой и при установке она остается в периметре бывшего санузла, нужно сделать лишь эскиз. Однако если вы решите разместить оборудование в зоне расширения санузла, то потребуется разработка проекта.

В последнее время требования органов, выдающих разрешения на перепланировку, ужесточаются. Для большей части согласований требуется именно разработка проекта и, как следствие, проведение технических изысканий и согласования проектной документации.

 

Правила и исключения

Оформление перепланировки состоит из трех больших этапов:

1. получение разрешения на проведение работ в жилинспекции. После получения такого разрешения можно начинать делать ремонт;
   
2. получение новых планов БТИ;
   
3. внесение изменений в свидетельство о собственности на квартиру — это необходимо, если изменилась площадь, количество комнат, а также после объединения или разъединения квартир.
   

Рассмотрим подробнее эти три этапа на примере перепланировки по проекту, поскольку работы по эскизу — это всего лишь сильно упрощенный вариант согласования перепланировки по проекту.

Как это ни парадоксально звучит, но прежде всего необходимо понять, какие функции должна выполнять квартира. Кто в ней будет проживать? Сколько детей в семье? Как часто к хозяевам приходят гости? Какие потребности у каждого проживающего? От ответов на эти вопросы и будет зависеть перепланировка квартиры.

Составление нового плана квартиры — процесс творческий, и здесь имеет смысл обратиться за советом и идеями к профессиональному дизайнеру. Далее необходимо понять, можно ли получить разрешение на такую перепланировку. Для этого нужно знать, что можно согласовать, а что нет. Вот несколько простых правил, нарушение которых является причиной 90 процентов отказов в регистрации перепланировок.

1. Нельзя расширять санузел и кухню за счет жилых помещений, и наоборот, нельзя расширять жилые комнаты за счет санузла или кухни. Исключения: это правило не действует на втором этаже двухэтажной квартиры, а также в случаях, если под предполагаемой зоной расширения находится нежилое помещение.
   
2. 
   
3. Нельзя расширять санузел за счет кухни или кухню за счет санузла. Исключения: можно расширить кухню за счет санузла на последнем этаже или санузел за счет кухни на первом.
   
4. 
   
5. Возможность устройства проема в несущей стене, а также габариты этого проема должен определять только инженер-изыскатель. Часто для такой оценки требуется доступ в квартиры, расположенные выше и ниже вашей.
   
6. 
   
7. Нельзя усекать или демонтировать вентиляционные короба.
   
8. 
   
9. Нельзя объединять лоджии или балконы с внутренними помещениями квартиры.
   

Этот список охватывает большую часть встречающихся нарушений. Часто для определения возможности согласования перепланировки необходимо получить поэтажный план дома и экспликацию БТИ на квартиру.

 

Забег по кабинетам

Когда план переустройства готов и вы получили от специалиста оценку возможности согласования такой перепланировки, можно приступать к разработке проектной документации. Для этого необходимо обратиться в лицензированную проектную организацию, которая проведет обследование состояния несущих конструкций квартиры и разработает проект. В случае если устраивается проем в несущей стене, разрабатываемый проект должен быть согласован с организацией, являющейся автором проекта вашего дома.

Когда все согласования получены, собранный пакет документов вместе с правоустанавливающими документами и справками нужно подать в управление жилинспекции. В течение 45 дней вы либо получите разрешение на проведение работ, либо не получите, если, по мнению жилинспекции, предполагаемая перепланировка не соответствует санитарным, пожарным или архитектурным нормам города.

Оставшиеся этапы оформления гораздо менее трудоемки. Здесь самое главное, чтобы перепланировка была выполнена в строгом соответствии с проектом. Соответствие это проверяется несколькими лицами: сначала при подписании акта о завершенном переустройстве, который выдает жилинспекция (данный акт подписывается представителями жилинспекции, эксплуатирующей организации и управы), а затем техником БТИ, который приезжает для обмера помещения после перепланировки.

На подписание акта о завершенном переустройстве и получении новых планов БТИ обычно уходит от одного до двух месяцев. После получения новых планов БТИ в случае необходимости можно обратиться в Федеральную регистрационную службу за внесением изменений в свидетельство о собственности. Изменения вносятся в течение 2–4 недель.