Чек-лист перед покупкой квартиры: что проверить, чтобы в ней было удобно жить

Мы разобрали отзывы и обсуждения тех, кто уже переехал. Причины повторяются:

• Шумоизоляция хуже обещанной: слышно соседей сверху и сбоку.
• Слышно лифт и стояки.
• Управляющая компания, которую трудно сменить.
• Перебои с отоплением и водой.
• Школа и детский сад, которые так и не построили.
• Магазин, кафе или пункт выдачи под окнами: ночные разгрузки и запахи.
• Мусорная площадка рядом с подъездом и ранний вывоз мусора.
• Негде оставить машину вечером.
• Не хватает места для хранения.
• Слабая отделка застройщика.
• Проводка, которую пришлось менять.

Почти каждую из этих причин можно проверить до сделки. Как это сделать, описано ниже.

Возьмите на просмотр лазерную рулетку, фонарик, компас в телефоне, строительный уровень и лист тонкой бумаги. Приезжайте хотя бы дважды: в будний вечер и в выходной днём. Каждый пункт ниже — критерий проверки квартиры: если условие выполняется, пункт пройден.

Начните со сценария жизни семьи: кто живёт в квартире, сколько нужно спален и санузлов, где работать и что хранить. По нему вы будете проверять каждую квартиру.

Комнаты

• Высота потолков устраивает вас с учётом того, что пол, потолок и вентиляция заберут часть высоты. Измеряйте в нескольких точках, плиты перекрытия не всегда лежат ровно, и сравнивайте со своими требованиями. Ориентир для новых домов: комнаты и кухня от 2,5 м (в северных районах от 2,7 м), коридор от 2,1 м. На пол обычно уходит 2–5 см, ещё часть высоты забирают потолок и короба вентиляции. Подробно в статье
• Несущие стены не мешают нужной планировке. Их не сдвинуть ни в одном проекте, а проём в несущей стене согласовать заметно сложнее, чем перенести перегородку. Какие стены несущие, видно в проектной документации дома: спросите застройщика. Подробно в статье
• Хотя бы одна комната получает прямое солнце, в квартире из 4 комнат и больше — две. В Москве и Екатеринбурге норма составляет 2 ч в день с 22 апреля по 22 августа. В квартире из 2–3 комнат, где солнце получают 2 комнаты, достаточно 1,5 ч.
• Расположение комнат по сторонам света соответствует вашим предпочтениям. Восточные окна дают солнце утром, западные вечером. Решите, в каких комнатах для вас важно утреннее или вечернее солнце, и проверьте компасом в телефоне.
• Не слышно соседей сверху и сбоку. На шум жалуются чаще всего, поэтому приезжайте вечером или в выходной. Санитарная норма для жилых комнат: днём 40 дБА, ночью 30 дБА (дБА — децибелы с поправкой на восприятие человеческим ухом). Без прибора их не измерить, ориентируйтесь на слух.
• Не слышно лифта, стояков и вентиляции. Стояки — общие вертикальные трубы воды и канализации. Вызовите лифт и послушайте его из комнат.
• Спальни не граничат с лифтом, мусоропроводом и машинным отделением лифта. Машинное отделение обычно находится над последним этажом. Гул от них слышен круглые сутки.
• При открытом окне спальни шум улицы не мешает. Летом окна спален часто открыты всю ночь.
• В комнаты поступает свежий воздух: есть створка на проветривание или приточный клапан. Приточный клапан — отверстие с заслонкой в стене или раме. Без притока не работает и вытяжка.
• Пол и стены ровные, на стыках нет трещин. Выравнивание отнимает сантиметры и увеличивает смету. Проверьте строительным уровнем.
• В углах наружных стен нет плесени и тёмных пятен. Так появляются сырость и промерзание.
• Запланированная мебель помещается в комнаты и простенки между окнами. Нехватку места для хранения называют среди частых сожалений. Проверьте размеры рулеткой.
• Итог по комнатам: планировка вмещает сценарий жизни семьи. Метраж не показывает, получатся ли нужные спальни, санузлы, рабочее место и хранение: это решают стены, окна и стояки. Бланк сценария есть в PDF. Подробно в статье

Кухня и санузлы

• Стояки и вентиляционные шахты, по предварительной оценке, позволяют поставить кухню и санузлы там, где вы их видите. Вентиляционные шахты — общие вертикальные каналы вытяжки дома. Чем дальше от стояка кухня или ванная, тем длиннее труба и тем вероятнее подиум, то есть приподнятый пол, под которым прячут трубу. Фото стояков дают дизайнеру предварительную оценку, окончательно её подтверждают документация дома и обследование. Если нужна перепланировка или перенос кухни и санузлов, подтвердите возможность со специалистом до покупки. Подробно в статье
• В вытяжке кухни и санузла есть тяга. Без неё в квартире сырость, плесень и запахи. Поднесите лист бумаги к решётке при приоткрытом окне: он должен притянуться.
• Напор воды не падает при нескольких открытых кранах, вода сливается без заметных задержек, к стоякам есть доступ. Слабый напор в доме ремонтом квартиры исправить трудно.
• У краёв потолка и за мебелью нет следов протечек. На верхнем этаже осмотрите потолок особенно внимательно.
• Если переносите кухню или санузел: этажом ниже под новым местом санузла нет жилых комнат и кухни, под новым местом кухни нет жилых комнат. Иначе перенос не разрешат. Планировку этажа ниже спросите у застройщика.
• Если нужна кухня-гостиная: в доме нет газа, или вы готовы отделить кухню дверью или раздвижной перегородкой. В доме с газом кухню отделяют от гостиной именно так.

Окна и балкон

• Окна не продувает по периметру рамы, на стёклах и откосах нет конденсата, уплотнители целы. От окон зависит, будет ли в квартире тепло зимой.
• Конвекторы в полу не мешают расставить мебель. Конвекторы — радиаторы, встроенные в пол у окон. Их положение ограничивает раскладку мебели.
• Если на балконе есть аварийный люк: он и лестница к нижнему балкону свободны. Люк нужен для эвакуации.
• Ограждение балкона не ниже 1,2 м. Это требование к обычному балконному ограждению, оно касается всех квартир, а не только семей с детьми.
• Если в семье есть дети: на окнах стоят детские замки, у панорамного окна есть ограждение или ограничитель открывания. Это безопасность детей.

Инженерия

• В электрощитке автоматы подписаны, видимых следов нагрева нет. Смотрите только внешние признаки и щиток не вскрывайте. Исправность проводки и оборудования может оценить только электрик.
• Розетки с заземляющими контактами, в щитке стоит устройство защитного отключения (УЗО). Заземляющие контакты — металлические пластины в гнезде розетки. УЗО отключает ток при утечке, на нём есть кнопка «Т» или «Тест».
• В отопительный сезон: радиатор в дальней комнате тёплый. Холодный радиатор может говорить о проблеме со стояком отопления.
• Места под наружные блоки кондиционеров есть рядом с комнатами, где нужен кондиционер. Фасад общий, и ставить блоки можно только там, где разрешено. От места блока зависят трассы до комнат и короба в потолке. Подробно в статье
• Трассы кондиционеров проложены застройщиком. Трассы — трубы и кабели от наружных блоков к комнатам. Если их нет, их прокладывают при ремонте, и от их пути зависят короба в потолке.

Если квартира на вторичном рынке:

• Проводка медная или заменена. Спросите, из чего она и когда её меняли: старая алюминиевая проводка не рассчитана на нагрузку современной кухни.
• Водяной тёплый пол не подключён к отоплению или горячей воде, в радиаторы не добавляли секции. За такие изменения могут выдать предписание и потребовать демонтаж.
• Кухню, санузел и радиаторы не переносили, планировка совпадает с техпаспортом. Узаконивать чужие изменения придётся покупателю.
• Если в доме газ: есть акт последней проверки газового оборудования и договор на его обслуживание. Попросите документы у продавца и управляющей компании: так вы узнаете, что оборудование проверяли.

Дом и подъезд

• Коммерческие помещения на первом этаже (магазин, кафе, пункт выдачи) не создают для квартиры шума, запахов и неудобств. Посмотрите, где у них вход и разгрузка: ночные разгрузки и запахи называют среди частых сожалений.
• Крупная мебель пройдёт в дверь и кабину лифта. В новых домах выше 12 м одна из кабин должна иметь длину или ширину 2,1 м. От лифтов зависят переезд и ежедневный быт.
• Подъезд и лестница чистые, сухие, без запаха. Так живут ваши будущие соседи. Пройдите лестницу сверху вниз.
• Холл, колясочная и мусоропровод, обещанные в проекте, есть в доме. Бывает, что колясочная предусмотрена проектом, а в доме её нет. Сверьте с проектной декларацией.
• В подъезде не сдают квартиры посуточно. Это шум и постоянно новые люди. Спросите жильцов.
• Жильцы не жалуются на управляющую компанию, аварии и отключения воды и отопления. Спросите их во дворе: сменить управляющую компанию потом трудно.
• Класс энергоэффективности дома известен. Он указан на фасаде и в проектной декларации и влияет на теплопотери дома.

Двор и район

• Напротив окон не планируют высоких зданий. Новый дом может закрыть свет и вид. Откройте правила землепользования и застройки во ФГИС ТП (федеральной системе территориального планирования) или в Национальной системе пространственных данных (НСПД), найдите участок на карте и посмотрите, какая у него зона.
• Рядом нет предприятий, котельных, автобаз или линий электропередачи, от которых шум, запах или неудобства. Их санитарные зоны видны в НСПД, в слое зон с особыми условиями использования.
• Мусорная площадка не под окнами. Ранний вывоз мусора слышно в спальне. Узнайте, во сколько вывозят мусор.
• Дорога до работы в час пик не дольше допустимой по сценарию. Утренние пробки лучше проверить самому: проедьте маршрут в будний день.
• Если нужна парковка: рядом есть подходящее место для машины. Это может быть паркинг, стоянка или разрешённая зона. Если парковку ещё строят, узнайте срок. Сколько машин во дворе вечером, карта не покажет.
• Если школа или детский сад в списке важного: они построены или у них есть сроки. Обещанная школа может так и остаться на рекламе. Сверьте разрешительную документацию на наш.дом.рф.

Документы и ответы

• Выделенной электрической мощности хватит на кухню, тёплые полы и кондиционеры. Выделенная мощность — лимит электричества, который сеть даёт квартире. В новостройке её называет застройщик, во вторичном жилье ориентир даст управляющая компания. Увеличить её удаётся не всегда, поэтому вопрос решают до покупки. Подробно в статье
• Состав отделки застройщика получен письменно. При новой планировке часть отделки придётся демонтировать, и это отдельная строка сметы. По важным вопросам к застройщику и управляющей компании запрашивайте письменное подтверждение. Подробно в статье
• Регламент ремонта известен: часы шумных работ, грузовой лифт, вывоз мусора. Эти правила задают региональный закон и управляющая компания, и от них зависит срок ремонта. Подробно в статье
• Изучены сведения о проведённом и запланированном капитальном ремонте, известны год ввода дома и материал стен. Их показывают государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ, dom.gosuslugi.ru) и сайт регионального фонда капремонта. От этого зависят будущие траты.
• Долга по взносам на капитальный ремонт нет. Попросите справку: долг переходит к покупателю.
• Дом не аварийный и не в программе сноса или реновации. Проверьте в ГИС ЖКХ и в региональном реестре аварийных домов.
• Ежемесячные расходы на содержание квартиры известны. Спросите в управляющей компании или у продавца, сколько в месяц уходит на содержание и коммунальные услуги: эти деньги платят все годы жизни в квартире.

Как принять решение

Сначала ответьте, можно ли покупать: выполнены ли обязательные требования из сценария и нет ли ограничений, которые ремонтом не исправить. Это шум, солнце, высота потолков, газ, двор и окружение. Затем оцените, во что обойдётся устранимое, и сравнивайте квартиры по совокупным затратам: покупка и расходы по сделке, проект и согласования, ремонт, инженерия, мебель и техника, резерв. Предпочтения сравнивайте последними. В таблице сравнения в PDF для этого есть группа «Решение».

Отдельно: юридическая проверка

Права собственности, обременения, доли, зарегистрированных в квартире людей и историю сделок проверяют юрист, специализирующийся на недвижимости, и риелтор. Этот чек-лист о другом: удобно ли будет в квартире жить.

Выбираете квартиру или сравниваете несколько вариантов? Подготовьте заполненный чек-лист и планы квартир. На консультации с дизайнером АРТэврика вы узнаете:

• Какая квартира лучше подходит вашей семье. Сравним планировки с учётом вашего образа жизни и планов на будущее.
• Какие изменения возможны в каждой квартире. Оценим возможность перепланировки и переноса кухни или санузла, состояние отделки, электрическую мощность и места под кондиционеры.
• Что уточнить до покупки. Составим вопросы к застройщику или продавцу, ответы на которые повлияют на ремонт, бюджет и удобство жизни.

Формат: очно, онлайн или с выездом на объект. Стоимость выездной консультации рассчитывается с учётом её продолжительности. Если квартира уже выбрана, следующим шагом может стать планировочный проект: варианты зонирования и расстановки мебели до начала ремонта.