Что проверить в квартире до покупки, если планируете ремонт

Что проверить в квартире перед покупкой: короткий список

На просмотре квартиру обычно оценивают по виду из окна, состоянию подъезда и цене за метр. Будущий ремонт определяют другие вещи, и почти все их можно проверить до подписания договора:

1. Сценарий жизни семьи. Какие комнаты и зоны понадобятся через 5–10 лет, а не только сегодня.
2. Несущие стены. Что можно убрать или сдвинуть, а что останется на месте.
3. Стояки и вентиляционные шахты. Где реально могут быть кухня и санузлы.
4. Высота потолков. Сколько останется после пола, потолка и инженерии.
5. Окна и стороны света. Какие комнаты получают солнце и в какое время.
6. Выделенная электрическая мощность. Хватит ли её на кухню, тёплые полы и кондиционирование.
7. Наружные блоки кондиционеров. Где их разрешено ставить по правилам фасада.
8. Отделка застройщика. Что сохранится, а что уйдёт в демонтаж.
9. Регламент управляющей компании. Когда и как в доме можно вести ремонт.
10. Бюджет и срок до въезда. Сколько займут проект, ремонт и комплектация.

Юридическую сторону сделки (права собственности, обременения, история квартиры) проверяют юрист, специализирующийся на недвижимости, и риелтор. Ниже разберём остальное: что смотреть на месте, что спросить у продавца или застройщика и как каждый пункт отзовётся в ремонте.

Сначала сценарий жизни, потом квартира

Метраж почти ничего не говорит о том, удобно ли будет жить. Две квартиры одной площади дают разный результат: в одной получаются три полноценные спальни и кухня-гостиная, в другой две спальни и проходная общая комната. Разницу задают стены, окна и стояки, а не квадратные метры.

Поэтому до просмотров стоит записать, как будет жить семья. Кто работает из дома и нужен ли закрытый кабинет. Нужна ли гостевая. Сколько вещей придётся хранить и где: гардеробная, кладовая, место под велосипеды и сезонное. Готовят ли каждый день или кухня нужна для завтраков. Что изменится через 5–10 лет: дети вырастут, кто-то из родителей может переехать к вам.

Этот список и есть ответ на вопрос, как правильно выбрать квартиру. Варианты удобнее сравнивать не друг с другом, а с ним. Если сценарий не помещается в планировку даже на бумаге, ремонт этого не исправит.

Несущие стены: что можно изменить, а что нет

Свобода будущей планировки зависит от того, что в квартире можно двигать. Несущие стены, колонны и пилоны остаются на месте при любом проекте. В одних домах несущими оказываются стены внутри квартиры, в других только наружные стены и колонны, и тогда внутреннее пространство почти свободно.

Надёжнее всего несущие конструкции показывает проектная документация дома: в новостройке её можно запросить у застройщика, в построенном доме у управляющей компании. Застройщик к тому же обязан передать инструкцию по эксплуатации квартиры, и ограничения бывают прописаны в ней. Поэтажный план из техпаспорта показывает, где стоят стены и какой они толщины, но не отвечает, какая из них несущая. Если документов нет или они расходятся с натурой, ответ даёт обследование проектной организацией. На просмотре держите в голове вопрос не «сколько здесь комнат», а «сколько комнат здесь может получиться».

По Жилищному кодексу перенос перегородок и любое изменение внутренней планировки считаются перепланировкой, а перенос инженерных сетей, сантехники и электрооборудования — переустройством. И то и другое согласуют до начала работ. Несущие стены относятся к общему имуществу дома, поэтому проём в них согласовать заметно сложнее, чем перенос перегородки. Как из обмеров и сценария семьи рождается схема и где проходит граница с перепланировкой, мы подробно разобрали в материале «Планировочное решение квартиры». Здесь достаточно вывода: до сделки нужно понимать, какие из желаемых изменений возможны в принципе.

Стояки: где возможны кухня и санузлы

Кухню и санузлы к месту привязывают канализационные стояки. Чем дальше сантехнический прибор от стояка, тем длиннее труба и тем больше перепад, который нужен для её уклона. На практике это 2–3 см на каждый метр трубы: если ванна стоит в 4 м от стояка, трубе нужно 8–12 см перепада плюс собственный диаметр. Этот перепад забирает высоту пола: ванну или кухонный остров поднимают на подиум, и в проекте он появляется не по замыслу, а по необходимости.

С вентиляцией похожая история. Вытяжке над плитой и вентиляции санузла нужна шахта, и далеко от неё увести их без коробов не получится.

Перенос санузла ограничен ещё и тем, что находится этажом ниже. Туалет, ванную или душевую нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями соседей, а кухню — над их жилыми комнатами. Исключение одно: в двухуровневой квартире санузел верхнего уровня можно поставить над своей кухней. Поэтому важно не только где стояк, но и что окажется под будущим санузлом.

Если в доме газ, кухню нельзя просто открыть в гостиную. Газовую плиту допускается ставить только в кухне с открывающимся окном и вытяжным каналом, а в кухне-нише она запрещена. На практике газифицированную кухню отделяют от комнаты дверью или раздвижной перегородкой, а конкретные условия задают местные правила и газовая служба.

Что посмотреть на месте: где проходят стояки и шахты и сколько их. Во вторичном жилье стоит спросить, из какого материала трубы и когда их меняли.

Высота потолков: сколько останется после ремонта

Высота в объявлении обычно измерена от черновой плиты пола до плиты перекрытия, без стяжки и потолка. После ремонта она станет меньше: часть уходит на стяжку с тёплым полом и напольное покрытие, часть на потолок, в который прячут светильники, трассы вентиляции и кондиционирования. На пол обычно уходит 2–5 см, при неровной плите больше. Потолок мы стараемся прижать к плите как можно плотнее, а короба вентиляции и оборудование (фанкойлы, внутренние блоки кондиционеров) уводим в коридоры и санузлы, где высота не так важна. Там опуски бывают 230–280 мм под оборудование и около 150 мм под короба вентиляции. Точные цифры зависят от объекта.

Чем ниже исходная высота, тем меньше вариантов. При низком потолке воздуховоды приходится собирать в коридоре и санузлах, а от части решений отказываться. Как вентиляцию встраивают в интерьер и почему решение по ней принимают на этапе планировки, рассказано в материале «Вентиляция в дизайнерском ремонте».

На просмотр возьмите лазерную рулетку и измерьте высоту в нескольких комнатах. Плиты перекрытия не всегда лежат ровно, и разница между углами бывает заметной.

Окна и стороны света

Стороны света определяют, где будет жарко летом, где днём придётся включать свет и в какой спальне утреннее солнце разбудит раньше будильника. Если гостиная и спальня смотрят на одну сторону, одной из них солнце достанется не в то время суток, когда оно нужно.

Окна задают и расстановку мебели. Под окном не встанет высокий шкаф, а простенок между двумя окнами может оказаться единственным местом для кровати или телевизора. В новостройках с панорамным остеклением отопление иногда встроено в пол в виде конвекторов, и их положение ограничивает раскладку мебели у окна.

Если можно, приезжайте на просмотр в разное время дня. Заодно станет понятно, насколько слышна улица и не закрывает ли свет соседний дом.

Электрическая мощность

Каждой квартире выделен лимит электрической мощности. В новостройке она заложена в проекте дома, в разделе электроснабжения, и цифру может назвать застройщик. Во вторичном жилье отдельного документа на квартиру часто нет, ориентир даст управляющая компания.

Современная кухня, тёплые полы в санузлах, кондиционеры в каждой комнате, стиральная и сушильная машины, бойлер: всё это складывается быстро. Если лимит невелик, проект придётся подстраивать под него, распределяя нагрузку, или увеличивать мощность. Это удаётся не всегда: если в доме есть резерв, вопрос решает управляющая компания, а если резерва нет, нужно технологическое присоединение через внутридомовые сети, и заявку в сетевую организацию подаёт управляющая компания по решению общего собрания собственников. Лучше знать об этом до покупки.

Кондиционеры и правила фасада

В новостройках место для наружных блоков кондиционеров чаще всего заложено проектом дома: корзины на фасаде, ниши или технические балконы. Наружная стена — общее имущество собственников дома, и правила эксплуатации жилищного фонда не позволяют ставить кондиционеры на фасад без разрешения. Чьё это разрешение, зависит от дома и города: решение общего собрания, правила управляющей компании, местные требования к облику фасадов. До сделки спросите у управляющей компании, где в доме можно ставить наружные блоки.

От места наружного блока зависят трассы до внутренних блоков: их длина, путь по квартире и короба в потолке. Если корзина одна и находится у кухни, кондиционирование спален на другой стороне квартиры потребует длинных трасс через коридор. Проверьте, где корзины, к каким комнатам они примыкают и проложены ли застройщиком трассы.

Отделка застройщика: что останется, а что уйдёт в демонтаж

Новостройку сдают без отделки, с подготовкой под чистовую или с готовой отделкой. Ни один вариант не лучше сам по себе: его надо оценивать через будущий проект.

Отделка застройщика входит в цену квартиры. Если планировка меняется, часть её снимут: перегородки, стяжку под другой пол, разводку электрики, рассчитанную на типовую расстановку мебели, плитку в санузлах. Демонтаж и вывоз мусора становятся отдельной строкой сметы. Бывает и наоборот: ровные стены и разведённые трассы экономят время, если планировку оставляют.

Попросите у застройщика письменный состав отделки: что именно выполнено, какие материалы, есть ли схема электрики. С этим документом можно заранее оценить, что пригодится, а что уйдёт в демонтаж.

Регламент управляющей компании

Часы шумных работ задаёт региональный закон о тишине, и в разных регионах они разные. Управляющая компания добавляет свои правила: как пользоваться грузовым лифтом, где оставлять и как вывозить мусор, как пускать бригаду в дом, как согласовывать работы с инженерными сетями. Регламент стоит попросить у застройщика или управляющей компании до сделки.

Эти правила влияют на срок и стоимость. Если шумные работы разрешены несколько часов в день, демонтаж растянется. В новом доме в первые месяцы ремонтируют сразу много квартир, и на грузовой лифт выстраивается очередь.

Как выбрать квартиру в новостройке под ремонт и что меняется во вторичке

Если вы выбираете квартиру в новостройке, на первый план выходят отделка застройщика, корзины кондиционеров, регламент управляющей компании и срок сдачи дома: от него отсчитывается всё остальное. Конструкции и стояки открыты, их легко рассмотреть.

Во вторичном жилье важнее состояние инженерии: возраст проводки, материал труб, вентиляция. Добавляется вопрос о прежних перепланировках. Узаконены ли они, проверяет юрист, но для ремонта существенно и другое: что уже перенесено и можно ли менять дальше.

Бюджет и реальный срок до въезда

Цена квартиры не исчерпывает расходы. Сравнивать варианты честнее по совокупным затратам: покупка и расходы по сделке, проект и согласования, ремонт, инженерия, мебель и техника, резерв, а отдельно оценить время до въезда. Квартира, которая дешевле на несколько процентов, может потребовать демонтажа отделки, переноса кухни или санузла и подиумов, и разница уйдёт в смету. Из каких статей складывается бюджет и какая из них обычно оказывается крупнейшей, разобрано в материале «Сколько стоит ремонт квартиры».

Срок до въезда складывается из нескольких отрезков: получение ключей, проект, ремонт, изготовление и поставка мебели. Для квартиры около 100 м² проект, ремонт и поставки вместе по опыту студии занимают 8–12 месяцев, а иногда и больше: срок зависит от сложности, состава работ и поставок. Проект можно начать по планам застройщика ещё до ключей и уточнить обмерами потом. Пока дом строится, иногда удаётся передать застройщику корректировки, которые он может учесть при строительстве. Чем ремонт по проекту отличается от ремонта без него по срокам и переделкам, рассказано в материале «Дизайн-проект или ремонт без проекта».

Как студия помогает выбрать квартиру

К нам часто приходят до сделки, когда выбор сужен до нескольких вариантов и нужно понять, какой из них лучше отработает сценарий жизни семьи. Помочь можно тремя способами, в зависимости от того, на каком вы этапе.

Планировочный проект на квартиру, которую вы рассматриваете. По плану застройщика или по обмерам мы предлагаем варианты зонирования и расстановки мебели, и до покупки становится видно, помещается ли в квартиру ваша жизнь. Стоимость: 1 200 ₽/м², минимум 80 000 ₽ за проект.

Консультация, на которой разбираем несколько вариантов недвижимости. Приносите планировки квартир, между которыми выбираете: вместе проходим по стенам, стоякам, высотам, окнам и инженерии и сравниваем, какие дополнительные работы может потребовать каждый вариант. Консультация дизайнера стоит 10 000 ₽ за час.

Выезд на объекты вместе с вами. Дизайнер смотрит квартиры на месте: измеряет высоты, проверяет стояки и шахты, оценивает отделку и состояние инженерии. Стоимость выездной консультации рассчитывается с учётом её продолжительности.

Если квартира уже выбрана, дальше работает дизайн-проект квартиры: по нему ведут ремонт.

Итог

Квартира под ремонт проверяется по тому, что нельзя или дорого менять: конструкции, стояки, высота, окна, мощность, фасад, отделка застройщика и правила дома. Всё это видно до сделки, если знать, куда смотреть. Сравнивайте варианты со сценарием жизни семьи и по совокупным затратам, а не только с ценой за метр. Если выбор непростой, студия поможет: планировочным проектом, консультацией по нескольким вариантам или выездом на объекты вместе с вами.

Когда квартира выбрана, следующий вопрос — бюджет. Из чего он складывается и где обычно расходится с планом, читайте в материале «Сколько стоит ремонт квартиры».