Ремонт премиум-класса: сколько длится, сколько стоит и где теряют деньги

Кто делал этот объект

В гостях у студии на нашем совместно реализованном объекте — подрядчик компания «101 групп».

Сергей Градеев в стройке с 2003 года, непосредственно в отделке и ремонте — с 2018-го. В индустрию его затянуло через дизайн: супруга начала заниматься дизайном интерьеров, и ей нужен был свой прораб. С того момента компания и занялась реализацией дизайнерских проектов.

Дмитрий Хорошавин в стройке больше десяти лет. Начиналось всё просто — вместе с братом делали ремонт окон, потом пошли заказы крупнее. Сейчас — реализация премиальных проектов.

Вы работаете в премиальном сегменте?

В основном стараемся держаться его. Есть сегмент комфорт и комфорт плюс, а эконом и вторичное жильё практически не берём: весь процесс уже настроен под другой уровень работ. В принципе, к этому и шли.

Полный цикл: от согласований до чистовой

Что вы делали на этом объекте?

Полный комплекс работ — от и до. Начиная с подготовки объекта: согласование инженерной документации с управляющей компанией и необходимыми инстанциями, дальнейшее согласование перепланировок. Затем полностью произвели демонтаж штукатурки от застройщика — и это отдельная история.

В большинстве случаев такой демонтаж необходим. Тот фундамент, который оставляет застройщик, для объекта этого уровня просто неприемлем. Первый фактор — исполнители: обычная стройка и стройка такого уровня отличаются сильно. Отсюда неровные стены и нарушение технологии.

Мы всё проверили, отсняли видео, сказали своё мнение — и оно было единственно правильным. Иначе ровных стен просто не получилось бы, и потом это очень долго исправлялось бы.

Трещина во всю стену: цена одной уступки

Был здесь и курьёзный случай. Когда снимали видео, на одной из стен штукатурка отпала пластом. Мы сказали заказчику, что демонтировать нужно всю штукатурку. А он в какой-то момент говорит: ну вот тут ладно, там ладно, а в спальне за шторкой — ну можно же не убирать, там же не видно.

Мы поддались на эту историю — и потом сильно пожалели.

Когда перешли к этапу чистовых работ, к малярным, на той самой стене, которую попросил оставить заказчик, над окном пошла трещина во всю стену. Хорошо, что там никто не спал. И хорошо, что мы ещё не ушли с объекта: восстанавливать штукатурку на этапе чистовых работ — процесс грязный и сильно усложнённый, но мы это устранили. Было бы хуже, если бы трещина появилась уже после нас.

После этого случая мы заказчиков в таких вопросах не слушаем: демонтировать нужно полностью.

Причина не только в исполнителях. На стенах здесь очень дорогие покрытия — когда такое отваливается, счёт идёт на сотни тысяч. Плюс элементарные технологии, которые далеко не везде соблюдаются: примыкания плиты перекрытия к кирпичной кладке, стыки разнородных материалов, деформационные швы на потолке в штукатурке. Играет роль и осадка самого дома: когда в многоэтажном доме ремонт идёт сразу в нескольких квартирах, растёт нагрузка на конструкции, а деформационные швы должны гасить возникающие подвижки. Поэтому лучше сделать правильно на начальной стадии — переделывать потом долго, дорого и энергозатратно.

Вытяжка в острове: семь человек и несколько месяцев

Были интересные технические решения, узлы, которые приходилось изобретать?

Конечно. Каждый проект — по сути индивидуальный штучный продукт, и значительная доля решений придумывается на месте: где-то в первый раз, где-то во второй и третий. Плюс постоянно меняются технологии и пожелания, и всё это приходится интегрировать.

Самый показательный узел здесь — вытяжка в столешнице кухонного острова. Собирались несколько месяцев, по семь человек: дизайнер, прораб, представитель подрядчика по кондиционированию и вентиляции — компании «Воздух-Эксперт» (о климате на этом же объекте мы говорили в отдельном выпуске), кухонщики. Вытяжку доставали целиком и примеряли.

Изначально мотор планировали поставить отдельно и там же шумоизолировать. В итоге поставили внутрь острова, проверили пятнадцать раз и зашумоизолировали так, чтобы во время работы было максимально комфортно. Казалось бы, раз-два-три — а по факту полностью переделали все воздуховоды: штатные не подходили по высоте стяжки, нужный объём воздуха через них не выходил.

Генподряд: кто сводит всех на объекте

Вы сводите под свой контроль всех подрядчиков и управляете их выходом на объект. Насколько это тяжело?

Нелегко — в связи с общим кризисом квалифицированных работников. Но мы стараемся.

Сколько длится такой ремонт

Сколько по времени занимает реализация такого проекта?

На квартиру порядка 148 м², чтобы всё встало спокойно, нужно закладывать не меньше года-полутора. И это только этап работ строителей.

В этот же срок должны уместиться мебельщики — и это отдельная история. Мебель итальянская, тумба испанская, шкаф немецкий: всё это нужно собрать и гармонично поставить на свои места. Как показала практика, занимает очень много времени.

Логистика: шесть часов в сутки и никакого грузового лифта

К срокам добавляются временные ограничения: на этом объекте правила комплекса оставляли для работ примерно с 10 до 12 и с 15 до 17. По факту в сутках оставалось максимум шесть рабочих часов.

Плюс подъём по лестнице: строителям здесь нельзя поднимать материалы на лифте, грузового лифта просто нет. Всё поднимается вручную — и это нужно организовать, согласовать с управляющей компанией, состыковать грузчиков. Отсюда и берутся сроки.

Чем выше этаж, тем дороже услуги. Иногда дешевле вызвать кран, убрать оконную раму и поднять краном широкоформатную плитку, чем нести её вручную на двенадцатый этаж.

Сколько это стоит

Как вы считаете стоимость?

Цены очень серьёзно выросли за последние два-три года — глобально. Мерить рамками того, что было три года назад, уже не актуально. Сегодня это примерно от 50 до 80 тысяч рублей за квадратный метр — такая вилка.

Входят в неё только работы. Материалы — отдельно. Транспортные и грузоподъёмные работы — тоже отдельные позиции, и ситуация везде разная: здесь, на «Ривьере», грузоподъёмные работы затратные.

Как зайти в стройку без ошибок

Что посоветуете дизайнерам и заказчикам, кто только начинает?

Максимально подготовиться. В подготовку входит полноценный, уже согласованный дизайн-проект. Дальше — в идеале полностью отрисованный инженерный проект: по сантехнике, инженерным сетям, электрике.

Это позволит дать чёткую стоимость на начальном этапе и сориентировать заказчика, чтобы он был готов. Инженерка сейчас отличается «от и до»: можно сделать полноценный водный узел, как исполнен здесь, а можно просто протянуть от застройщика полипропиленовую трубу в нужное место. Работать будет и так, и так — но качество жизни и надёжность меняются.

Инженерный проект даёт контроль и расчёт: всё можно нормально спланировать и согласовать. И, соответственно, выбрать подрядчиков, которые смогут этот проект реализовать, — чтобы уже на объекте не возникало вопросов, как это сделать, где купить и кто будет делать.